Immobilien in Stiftung überführen

Grundsätzlich können Sie Stiftungen grundstückssteuerfrei in eine gemeinnützige Stiftung überführen. Es fallen in diesem Fall auch keine Ertragssteuern an. Das bedeutet, alle Einnahmen stehen nach Abzug von Kosten zum Erhalt und zur Verwaltung  vollständig für satzungsgemäße Zwecke zur Verfügung. Haben Sie sich jedoch noch nicht für einen gemeinnützigen Zweck entschieden – oder möchten Sie ihre Entscheidungen noch  individuell privat treffen, so ist gleichfalls eine Stiftung zur Verwaltung von Immobilienvermögen zu empfehlen, denn diese Organisationsform weist sehr positive Möglichkeiten auf. In der Satzung können die individuellen Wünsche des Stifters bzw. der Stifterin  von Entscheidungsbefugnissen verhindert Konflikte, und in der Satzung können familiäre Traditionen und Wünsche für die Ewigkeit festgehalten werden. Eine Stiftung hat keine Gesellschafter, Erträge gehen direkt den Begünstigten zu. Auf die Verwaltung von Immobilienvermögen ist keine Gewerbesteuer zu leisten, weitere Serviceleistungen werden nur anteilig versteuert. Private Stiftungen versteuern ihre Mieterträge allein mit dem Körperschaftssteuersatz von 15 Prozent (zuzüglich Solidaritätszuschlag) anstelle eines persönlichen Steuersatzes, der in der Spitze 45 Prozent beträgt (zuzüglich Solidaritätszuschlag und Kirchensteuer).

Weitere Vorteile und Vereinfachungen einer Immobilienverwaltung durch eine Stiftung sind:

  • Jährlicher Freibetrag von 5000 EUR.+
  • Keine Problematik der verdeckten Gewinnausschüttung.
  • Keine Bilanzierungs- und Veröffentlichungspflicht der Einkünfte.
  • Keine Abgrenzungspflicht von Vorauszahlungen oder Mietforderungen zum Ende des Wirtschaftsjahrs.
  • Vergütungen Altersvorsorge des Vorstands schmälern den steuerlichen Gewinn.
  • Einen erheblichen Vorteil der Stiftungsimmobilienverwaltung bietet die Übernahme von privaten Kosten für Begünstigte, wofür bei entsprechender Gestaltung keine oder relativ günstige Steuersätze anfallen.
  • Der Verkauf von Immobilien in einer Stiftung ist jederzeit möglich. Nach Ablauf von zehn Jahren ist der Erlös wie bei einer Privatperson steuerfrei.

Was spricht gegen eine solche Vermögenskonstellation? Nichts!, allerdings muss man verstehen lernen, nicht der Investor steht als Eigentümer im Grundbuch, sondern die Stiftung. Die Stiftung kann insoweit auch ein  vorbildhaftes Organisationssystem zur Steuerung von Investitionen sein. Erträge fließen erst mittelbar den Begünstigten der Stiftung zu. Bei einer Familienstiftung sind dies der Stifter selbst und seine Familie, wobei der Stifter den Kreis der begünstigten Personen selbst bestimmt. Sozial verantwortlich und gemeinnützig handeln verträgt sich sehr gut mit eigenverantwortlicher Vermögensvorsorge.  Interessieren Sie sich für die Errichtung einer gemeinnützigen Stiftung hilft GoPublic Stiftungsberatung  gerne den besten Weg für Sie zu finden. 

Die Immobilienstiftung

Großer Spielraum –  hohe Erträge –  beste Sicherheit

Nicht der Investor steht als Eigentümer im Grundbuch, sondern die Stiftung.  Dies mag für viele Menschen eine psychologische Hürde sein – ein Hindernis Vermögen gut zu verwalten ist es nicht; ganz im Gegenteil. Wenn auch die Stiftung als Organisationsform nicht mehr Privateigentum darstellt, so ist  sie – sozusagen auf einer höheren Ebene – ein System zur Steuerung von Investitionen, das der Stifter als Vorstand oder über einen von ihm installierten Vorstand dennoch steuern kann. Hinsichtlich des Eigentums und dem Nutzen aus dem Eigentum ist ein verändertes Denken erforderlich, eine neue Perspektive. Wer frei- und großzügig denken kann, dem öffnen sich ein großer Gestaltungsspielraum und hohe wirtschaftliche Vorteile. Vorteile, die auch als gemeinnützige Stiftung oder in Kombination mit ihr zum Erhalt und  zur Vermehrung von sozial adäquatem Vermögen beitragen kann.

Je nach dem wie die Stiftung oder das Stiftunskonstrukt gestaltet wird, ist der Ertrag einer entsprechenden Investitution oder von Folgeinvestititutionen  zwei Mal so hoch  wie bei einer privaten oder  gesellschaftsrechtlichen Verwaltung.

Eine besondere Bedeutung kommt auch dem Vermögensschutz zu.  Während privates oder gesellschaftsrechtliches Eigentum jederzeit privatem oder staatlichem Zugriff ausgesetzt ist,  trifft dies auf Vermögen in einer entsprechenden Stiftung nicht zu.  Denn weder das Vermögen noch die Ausschüttungen der Stiftung können in einer Krise von den Gläubigern des Stifters oder der begünstigten Familienmitglieder gepfändet oder verwertet werden. Bei frühzeitiger Gründung hat im Ernstfall auch der Insolvenzverwalter keinen Zugriff auf das Stiftungsvermögen. Beugen Sie mit  Stiftungsvermögen unternehmerischen, privaten und familiären Risiken vor.

Ausschluss typischer Risiken:

  • Scheidungsansprüche
  • Pflichtteilsansprüche
  • Pfändungsansprüche in privates Vermögen

Erwirbt die Stiftung die Immobilien unmittelbar, greift dieser Schutz sofort. Bei Übertragungen aus dem Privatvermögen sind spätestens nach zehn Jahren Ansprüche nicht ehr durchsetzbar. Der Schutz greift sogar  vor dem Rückgriff von  Sozialhilfeträgern.

Stiftungsvermögen ist nicht Bestandteil der Erbmasse des Stifters und unerliegt folglich auch nicht der  Erbschaftssteuer. Das Vermögen der Stiftung bleibt folglich unangetastet und kann in einer gewünschten Form genutzt oder veräußert werden.  Steuern fallen nur im Rahmen einer „Erbersatzsteuer“  verteilt über 30 Jahre auf das Vermögen an. Hier kann der Freibetrag grundsätzlich jährlich ausgenutzt werden. Ein Eingriff in das Vermögen, wie bei einer Erbschaft, entfällt.

Zusammenfassung:

  • Familienvermögen kann dauerhaft erhalten werden.
  • Kosten einer professionellen Immobilienverwaltung werden ausgesourct.
  • Unmittelbare Unterstützung und Absicherung von Begünstigten aus den Mieterträgen.
  • Höchstmögliche Entscheidungsfreiheit bei Notwendigkeit von Steuerzahlungen durch gemeinnützige Verwendung.

Immobilienbesitz in der Stiftungsverwaltung

Stiftungen benötigen ständige Einnahmen zur Kostendeckung und zur Erfüllung ihrer Ziele. Dies trifft auf gemeinnützige und nichtgemeinnützige Stiftungen gleichermaßen zu.  Gerade in Zeiten niedriger Zinsen oder gar Minus-Zinsen  kann die kontinuierliche Einnahme durch Immobilien eine zuverlässige Einnahmequelle bedeuten.

Welche Form der Stiftungsgründung Sie nutzen sollten, um Ziele optimal zu erreichen, können Sie mit GoPublic Stiftungsberatung vertraulich und kompetent besprechen. Soweit auch gemeinnützige Zwecke verfolgt werden sollen begleiten wir Sie gerne auf dem richtigen Weg.

Grundsätzlich sind Immobilien auf Lebenszeit und darüber hinaus im Besitz. Die geeignete Form der Immobilienverwaltung bietet dabei

zahlreiche steuerliche Vorzüge:

  • Versteuerung laufender Gewinne mit 15 %  (bei Gemeinnützigkeit Steuerbefreiung)
  • Steuerlicher Abzug von Kosten für Renovierung und Instandhaltung
  • Steuerfreier Verkauf nach 10 Jahren
  • Vereinfachte Gewinnermittlung
  • Keine Gewerbesteuer auf die Vermögensverwaltung
  • Übernahme von Privatkosten
  • Vergütung als Vorstand bzw. Geschäftsführer

Neben diesen Vorzügen besteht jedoch der besondere Vorteil in der Sicherung der Vermögenswerten, im Einzelfall auf ewig. Immobilien, eine oft schutzlose Vermögensmasse, kann durch geeignete Maßnahmen unantastbar werden. Dies ist staatlich so gewollt und auch notwendig, um langfristig Eigentum sozial engagiert erhalten zu können.

 

Vorteile einer Stiftungsgründung

Es gibt eine Vielfalt an Stiftungsformen. Allen ist gemein, dass sie juristisch eigenständige Einrichtungen sind, mit deren Hilfe ein vom Stifter festgelegter Zweck verfolgt werden soll. Historisch betrachtet gehören die Stiftungen zu den großen Kontinuitäten in einem von Diskontinuitäten geprägten Zeit. Stiftungen sind gerade dann attraktiv, wenn Ordnungen zusammenbrechen oder sich verändern. Dies hat damit zu tun, dass das Stiften oft als Instrument der gesellschaftlichen Integration gesehen wurde. Die Vielfalt der Stiftungsformen ermöglicht dabei auch ganz unterschiedliche Ziele zu verfolgen. Gemeinsam ist jedoch das Ziel Vermögen, eigenes oder gespendetes, möglichst direkt einem bestimmten Zweck zu zuführen. Der Fokus von GoPublic Stiftungsberatung liegt auf gemeinnütziger Arbeit und entsprechend auf der Unterstützung gemeinnütziger Stiftungen. Dennoch kann es im Einzelfall sinnvoll oder gar notwendig sein Vermögen auch in anderweitige Stiftungsformen zu überführen, um langfristig persönliche und auch gemeinnützige Ziele zu erreichen.

Generell profitieren Stiftungen
durch verbindliche staatliche Schutzwirkungen

  • Hundertprozentiger Schutz von Vermögen und Ausschüttungsansprüchen
  • Ausschüttungen und Wohnansprüche für Stifter und Familie über Generationen
  • Keine Erbschaftssteuer im Erbfall des Stifters
  • Keine Zersplitterung und Verschleuderung im Erbfall
  • Keine Miterbengemeinschaften
  • Schutz vor Pflichtteilansprüchen
  • Schutz von Familienvermögen im Scheidungsfall

Die gemeinnützige Treuhandstiftung

Möchten Sie Gutes für sich und Andere leisten?  Möchten Sie finanziell  autark werden? Eine Stiftung kann die geeignete Form sein diese Ziele rasch und konsequent zu erreichen. Wenn Sie unnötige Bürokratie abbauen und Ziele mit Hilfe eines Lean Managements erreichen möchten, so ist die Treuhandstiftung eine besonders empfehlenswerte Form . Bei der Treuhandstiftung handelt es sich um eine rechtsgeschäftliche Verknüpfung zwischen Stifter und Treuhänder. Entscheidender Ansatzpunkt ist steuerlich hierbei, dass das Stiftungsvermögen vom Vermögen des Treuhänders gesondert verwaltet wird. Außerdem sollte eine Trennung von Stiftungszwecken und Treuhänderzwecken erfolgen. Ein weiteres Kriterium ist die Existenz eines eigenen Stiftungsgremiums neben dem eigentlichen Treuhänder. Um die Steuerbefreiung zu erlangen ist eine satzungsgemäße gemeinnützige Tätigkeit erforderlich. Zuständig für die steuerliche Prüfung ist das Stiftungsfinanzamt am Sitz der Stiftung. Die Treuhandstiftung genießt dabei die gleichen steuerlichen Rechte wie die selbstständige Stiftung, ist aber wesentlich einfacher und damit auch kostengünstiger  zu errichten und zu verwalten.

Die Treuhandstiftung ist nicht rechtsfähig, sodass über das Stiftungsvermögen selbst kein Insolvenzverfahren eröffnet werden kann. Allerdings erlischt die Stiftung, wenn das Stiftungsvermögen aufgebraucht ist. 
Davon zu unterscheiden ist die Eröffnung eines Insolvenzverfahrens über das Vermögen des Treuhänders. Hier führt zwar nicht schon die Verfahrenseröffnung zu einem Erlöschen der Stiftung, nach der vollständigen Abwicklung erlischt aber grundsätzlich die Rechtspersönlichkeit des Treuhänders. Damit kann auch die unselbstständige Stiftung nicht fortbestehen. Um die Stiftung zu retten, können für diesen Fall aber z.B. die Umwandlung in eine selbstständige Stiftung oder die Übertragung auf einen anderen Rechtsträger vorgesehen werden.

Bei der Treuhandstiftung gelten besondere Sicherungsmechanismen. Die Besonderheit einer Treuhandstiftung liegt darin, dass in wirtschaftlicher Hinsicht das Vermögen dem Treugeber (dem Stifter) gehört. Einer Vollstreckung beim Treuhänder kann der Stifter bzw. seine Erben daher durch Drittwiderspruchsklage widersprechen. Auch im Insolvenzverfahren über das Vermögen des Treuhänders ist eine Aussonderung der übertragenen Vermögenswerte möglich, so dass das Stiftungsvermögen vollständig erhalten bleibt.

Die Wahl des richtigen Treuhänders ist für eine unselbstständige Stiftung von Bedeutung; Vertrauenswürdigkeit und Kompetenz sind die wichtigsten Kriterien.  Es ist sinnvoll, einen Treuhänder zu wählen, der auch über Kenntnisse auf dem Gebiet verfügt, das mit dem Stiftungszweck gefördert werden soll. So kann durch das dadurch bereits vorhandene Sachwissen der Zweck der Stiftung besonders effektiv erreicht werden. Empfehlenswert ist es im Treuhandvertrag Vorkehrungen zu treffen, dass der eigene Stiftungszweck  umfänglich erreicht wird. Im Einzelfall kann die Treuhandschaft auch auf eine juristische Person übertragen werden, dies kann bspw. eine gemeinnützige GmbH sein.

GoPublic Stiftungsberatung hilft bei der Beratung, Errichtung und Betreuung einer Treuhandstiftung. Wenn Sie die Vorzüge einer Stiftungserrichtung kennengelernt haben sind außer einem (initialen) Stiftungsvermögen  nur noch eine Errichtungsurkunde, eine Satzung und ein Treuhandvertrag erforderlich.